冠领律师代理北京大兴房屋买卖合同纠纷案应诉成功

房屋买卖是一种大额资产交易，相较于一般商品买卖来说，较为复杂。除了交钱和交房外，还需要办理过户手续，才能真正意义上实现产权变更。北京大兴的林先生正是在卖房后迟迟未办理过户手续，险些赔偿380万元。

这个故事要从2014年的一个创业计划说起。林先生当时在工作上遇到很多不如意，他经过深思，决定和有类似境遇的朋友一起辞职创业。当他们确立了创业方向，做好了规划，却缺乏一大笔创业资金。林先生便计划将北京大兴区闲置的一套房屋卖出。

因某些原因，该房屋虽属于林先生，但他尚无房产证。这在售房过程中是个大忌。但恰逢买家张先生急需用房，并不介意此事。于是双方迅速签订了房屋买卖合同，约定购房款为130万元，张先生先支付125万元，剩余款项过户后再支付。林先生保证在房产证颁发之日起五年零十五日内协助张先生办理过户手续。林先生的父母担任连带保证人。

张先生付款后，林先生立马交付了钥匙，使其顺利入住。三年后，林先生获得了房产证，但迟迟没有办理过户手续。直到2019年，林先生的事业受到了挫折，他想利用案涉房屋抵押贷款，便与张先生协商收回房屋，分期退还购房款。张先生的态度有些模糊，但对于林先生陆续退回的十万余元却照单全收。林先生便认为其同意退房，随之将办理过户手续抛之脑后。

没想到2023年7月，张先生一纸诉状将林先生诉至法院，要求他赔偿从2022年9月中旬起的违约金380万元。林先生的父母作为连带保证人一起被列为被告。因林先生的父亲不久后去世，林先生的妹妹作为连带保证人的法定继承人被追加为被告。

林先生的母亲认为当初不知法律风险做了连带保证人，多年过去，此案如今与她无关。林先生的妹妹则觉得自己成为被告非常冤枉。母女俩想要求助专业律师，林先生得知此事后，也表示自己不应赔偿如此巨额的违约金。于是三人一起委托到北京冠领律师事务所。巩海娟律师受律所指派代理此案。

冠领律师接案后，仔细研究了双方签订的房屋买卖合同，发现林先生未办理过户手续确实构成违约，但合同约定的违约金是按房价的双倍赔偿，此约定已超过法律规定的违约金标准，根据法律规定，可以向法院申请减少。

在法律制度的基础上，想要减少更多违约金，需要有足够的理由进行支撑。经过冠领律师对案情细节的了解和挖掘，发现迟迟未过户并非全是林先生的过错。林先生在2017年获得房产证后，就将证件交由张先生保管，并向其告知尽快办理过户手续。但张先生却认为房屋买卖未满五年需要多交税费，一直推辞办理过户。在林先生想要退房退款时，张先生虽没明确同意，但又收下了房款，让林先生产生了错误认识，也存在一定的过错。

此外，因合同没有约定保证人的保证期限，我国《民法典》规定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。本案起诉之日已超过保证期间，律师认为林先生的母亲和妹妹无需再承担担保责任。依据以上对案件的分析，律师形成了清晰的代理思路，随后出庭应诉。

庭审中，张先生立足合同中对于违约金的约定要求林先生赔偿，其母亲和妹妹承担连带责任。

冠领律师反驳道，违约金应该与造成的损失相当，根据法律规定，违约金超过实际损失30%属于过高，人民法院应当调减。律师又详细阐述了张先生对于未办理过户存在一定的过错，且张先生未提交证据证明因林先生未配合办理过户手续导致的损失。

另外，张先生自认履行期限届满之日为2022年9月中旬，因本案的保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，故保证期间截止到2023年3月中旬。如今保证期间已过，林先生的母亲和妹妹无需承担连带责任。

法院经过审理，采纳了冠领律师的代理意见，最终判决林先生限期支付张先生从2022年9月中旬至2023年7月的违约金4.5万元，驳回张先生的其他诉讼请求。

违约金从380万元降至4.5万元，并免除“连带保证人”的责任，这一巨大跨越背后是冠领律师对细节的深入挖掘和对应诉的充分准备，也是冠领律师竭力争取的结果。该结果超乎林先生一家的意料，他们非常满意，多次表达对冠领律师的称赞和感谢。

撰稿人：郭滢

审稿人：董振杰